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Neubauvorhaben im Quartier Lilienthal

Neue Mietwohnungen in der Köpenicker Strasse

Die WBM plant auf ihrem Bestandsgrundstück auf dem Parkplatz vor der Köpenicker Straße 104 – 114 zwei Baukörper mit insgesamt 106 Wohneinheiten und Gewerbenutzungen an diesen attraktiven Standort im Quartier Lilienthal zu bauen.

Im September 2015 führte der Senat in enger Abstimmung mit der WBM einen Architekturwettbewerb durch. Als Siegerentwurf ging der Vorschlag der Arbeitsgemeinschaft Love architecture and urbanism ZT GmbH & Architektur Consult ZT GmbH, Graz/Österreich hervor.

Von Januar 2018 bis August 2019 fanden unter der Federführung der Wohnungsbauleitstelle (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) insgesamt sechs umfangreiche Abstimmungsrunden mit der WBM GmbH, weiteren Fachbereichen der SenSW, der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz sowie dem Bezirk Mitte statt. Hinzu kamen die Clubcommission e.V. und die Vattenfall GmbH sowie unterstützende Gutachter und Berater. Ziel war es, die Voraussetzungen für die Umsetzung einer Wohnbebauung zu prüfen und Lösungen zum Umgang mit der Lärmproblematik am Standort der Köpenicker Straße 104 - 114 zu erarbeiten. Um den tatsächlichen Lärmausstoß zu ermitteln, wurden 2018 und 2019 umfangreiche Lärmmessungen durchgeführt. Im Ergebnis ist es der WBM mit den beteiligten Akteuren gelungen, den Anteil der Wohnnutzung im Turm wieder zu erhöhen.

Mit der Wiederaufnahme des Projekts nach angepasster Planungsaufgabe wurde im Januar 2021 begonnen:

Der Standort an der Köpenicker Straße soll zukünftig durch eine Fülle unterschiedlicher Wohnungstypen, Wohnformen, Gewerbeangebote, Arbeitswelten, Atmosphären, Nachbarschaften und sozialen Interaktionsmöglichkeiten geprägt sein. Es entsteht ein 12-geschossiges Punkthochhaus und ein 3-geschossiger Flachbau mit sechs Innenhöfen. Neben konventionellen Wohneinheiten entstehen auch Clusterwohnungen sowie Büros und Gewerbe im Erdgeschoßbereich zur Verbesserung der Nahversorgung im Quartier.

Das Gebäude entsteht an der Stelle, an der die erste "Flugzeugfabrik" der Welt lag. An das Wirken des Flugpioniers Otto Lilienthal, auch an diesem Standort, wird entsprechend erinnert.

Bürgerbeteiligung Köpenicker Straße

In regelmäßigen Veranstaltungen informiert die WBM zum Stand der Planungen und bietet Raum für Diskussion.

Hier können Sie die aktuelle Broschüre (Stand 07/2021) downloaden.

Hier können Sie die Dokumentation des Freiraumworkshops vom 5. Oktober 2021 downloaden.

Hier finden Sie einen Bericht zur Anwohnerinformation am 7. Mai 2022.

Quartier Lilienthal

Steckbrief

LageKöpenicker Straße vor 104-114, 10179 Berlin-Mitte, LOR Zentrum (Alexanderplatz, 01100313)
GrundstückParkplatzstreifen entlang der Köpenicker Straße (Bestandsgrundstück)
Wohneinheiten106 Wohneinheiten, davon 32 in Cluster-Wohnung
qm von-bis / Zimmer von-bisca. 56 qm bis ca. 120 qm, Clusterwohnungen ca. 197 qm / 2- bis 5-Zimmerwohnungen
Förderung58 WE
Stellplätze7 barrierefreie PKW-Stellplätze + Fahrradstellplätze
EnergiestandardGEG, teilw. BEG 55
Baustart12/2023
Fertigstellung10/2025
ArchitektenLOVE architecture and urbanism ZT GmbH & Architektur Consult ZT GmbH
  

FAQ - Fragenkatalog zum Neubauprojekt  der WBM Köpenicker Straße 104 - 114

Anmerkungen

Wir möchten uns an dieser Stelle noch einmal für die zahlreichen sehr berechtigten und interessierten Fragen, die uns nicht nur in der Werkstatt erreicht haben, bedanken. Die WBM nimmt die Beantwortung sehr ernst und ist dabei, auf alle Fragen angemessen zu reagieren, daher werden nicht alle Fragen sofort beantwortet werden können. Der Fragenteil wird als so genanntes FAQ (frequently asked questions – Häufig gestellte Fragen), gesondert hier auf der Projektwebseite der WBM veröffentlicht und regelmäßig aktualisiert. Gerne können Sie auch weiterhin Ihre Fragen stellen unter: wbm_koepenicker@list-gmbh.de

Bitte beachten Sie, dass die aktuellen Planungen nur den Neubau des Flachbaus sowie des Turms betreffen. Hinzu kommen Maßnahmen zur Neu- und Umgestaltung der Freiflächen zwischen allen drei Gebäuden. Die Bewirtschaftung und Betreuung des Bestandsgebäudes liegen auch weiterhin in den Händen unseres Bestandsmanagements mit den Ihnen bekannten Ansprechpartner*innen, die Sie auch im Hausaushang finden. Wir werden Ihre diesbezüglichen Fragen an diese Stelle weitergeben. Sobald wir hierzu Rückmeldungen bekommen, werden die Antworten hier mit aufgenommen. Es ist nicht geplant im Zuge des Neubauvorhabens bauliche Maßnahmen am bzw. im Bestandsgebäude vorzunehmen. Modernisierungen und Sanierungszyklen von Bestandsbauten werden losgelöst von den Neubauvorhaben betrachtet.

Kann die Verpflichtung zur gemeinnützigen Nutzung mit in den „Bauauftrag“ aufgenommen werden?

Die WBM hat grundsätzlich einen gemeinwohlorientierten Auftrag, sodass die Schaffung einer weiteren Verbindlichkeit nicht notwendig ist.

Wieso steht das Hochhaus nicht gänzlich der Wohnnutzung zur Verfügung? Wieso ist eine gewerbliche Nutzung weiterhin in der Planung vorgesehen?

Es sind weiterhin Gewerbenutzungen vorgesehen, da in den unteren Geschossen eine höhere Lärmbelastung vorliegt. Dies ist auch in den Kopfbauten der Fall. Für Wohnbebauung sind diese Lagen nicht ideal, da sich Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Lärmschutzvorgaben, beispielsweise an den Fenstern, ergeben würden.

Ist das Clusterwohnen für gemeinwohlorientierte Träger vorgesehen oder werden diese als Luxuseinheiten verkauft?

Es wird angestrebt, dass soziale Träger, wie etwa der Paritätische Wohlfahrtsverband, Hauptmieter für die insgesamt acht Clusterwohnungen werden. Dabei können die Träger*innen verschiedene Zielgruppen haben. Beispielsweise können Demenz-WGs in den Wohneinheiten Platz finden.

Schließen sich die Anbringung von Solarpaneelen und Dachbegrünung aus?

Schon der Wettbewerbsentwurf aus dem Jahr 2015 war durch eine begrünte Dachfläche als „fünfte Fassade“ geprägt. Zum Erreichen der energie- und klimapolitischen Ziele des Landes Berlin und mit Inkrafttreten des Solargesetzes Berlin, wird ein Teil dieser Dachfläche mit Photovoltaikpaneelen ausgestattet werden. Die Anbringung von Solarpaneelen und die Dachbegrünung schließen sich nicht gegenseitig aus. Daher ist das Gründach weiterhin ein wesentlicher Bestandteil der Planung.

Ist die Abwasser-Infrastruktur in der Lage, die Abwasser der zusätzlichen Bewohner*innen der neuen Bebauung aufzunehmen? Was ist bezüglich der Aufnahme von Regenwasser geplant?

Das Mischwasserkanalnetz ist in der Lage, das Abwasser der zusätzlichen Nutzer*innen aufzunehmen. Für weniger Überflutungen und ein gesünderes Stadtgrün ist jedoch ein neuer Umgang mit Regenwasser erforderlich. Die Einleitung von Regenwasser in das Berliner Mischwasserkanalnetz ist deshalb auch bei unserem Neubauvorhaben nur beschränkt zulässig. Zur Erreichung dieses Ziels planen wir, wo es möglich ist, versickerungsfähige Oberflächen im Freiraum und Retentionsbereiche (Regenrückhaltung im Neubau und Rigolen im Erdreich).

Wird es abschließbare, ebenerdig zugängliche Fahrradabstellräume geben? Können dafür auch die Giebelseiten der Bestandshäuser genutzt werden?

Das gemeinsame Freiraumkonzept sieht abschließbare Fahrradabstellmöglichkeiten (auch für Lastenräder) nahe den Eingängen der Bestandshäuser vor. Zudem wird es barrierefrei erreichbare Fahrradräume im Untergeschoss des Neubaus geben. An den Giebelseiten des Bestandsbaus sollen die Bäume erhalten werden. Daher können hier keine Fahrradabstellmöglichkeiten eingerichtet werden.

Bei der Errichtung des zweiten Hochhauses an der Kreuzung Köpenicker Straße/ Heinrich-Heine-Straße waren die Bauarbeiten an der Betonabsicherung der Wärmeleitung sehr laut und aufwändig. Ist mit Lärmbelastungen in diesem Ausmaß auch beim geplanten

Neubau zu rechnen?

Auch auf dem Grundstück der WBM befinden sich Leitungen, die im Zuge der Baumaßnahme gesichert oder umverlegt werden müssen. Dabei lassen sich Lärm- und Staubbelästigungen für unsere Mieter*innen leider nicht immer und überall vermeiden. Die WBM wird darüber weiter informieren, sobald die Planung der Bauphasen konkreter wird.

Wie ist die Lärmsituation in den frühen Morgenstunden für den Supermarkt und den Drogeriemarkt, durch die Warenanlieferung geklärt?

In den frühen Morgenstunden bis 6 Uhr und in den Nachtstunden ab 22 Uhr ist eine Warenanlieferung gesetzlich ausgeschlossen. Die für die Warenanlieferung vorgesehene, beiderseits mit Schallschutztoren verschließbare und überdachte Anlieferzone im Flachbau, lässt immer nur einen LKW zu. Eine gleichzeitige Anlieferung durch mehrere Fahrzeuge ist nicht vorgesehen. Die Ausfahrt erfolgt über die Einbahnstraße Richtung Michaelkirchstraße.

Welche Rolle nimmt die Lilienthal-Gedenkstätte in der Planung ein?

Es konnten leider bisher keine Fördergelder zur Umsetzung der Vorschläge des Bürgervereins Luisenstadt eingeworben werden. Deshalb soll vorerst eine Fläche in der Planung freigehalten werden, um zu einem späteren Zeitpunkt eine Gedenkstätte umsetzen zu können.

Wie kann eine nächtliche Nutzung des Stadtplatzes und Lilienthalgedenkortes durch die Club-Besucher*innen (Lärm, Vermüllung Drogen-Problem) verhindert bzw. anwohnerverträglich gestaltet werden?

Ein Stadtplatz schafft attraktive Aufenthaltsqualitäten sowohl für Quartiersbewohner*innen als auch Besucher *innen und erhöht tagsüber die Anziehungskraft, insbesondere als Lilienthal-Gedenkort. Im Erdgeschoss des Turms ist ein Concierge-Service vorgesehen, zusätzlich wird der Einsatz einer Kameraüberwachung in diesem Bereich geprüft.

Gibt es schon Pläne für die Ersatzpflanzungen?

Welche Bäume als Ersatz gepflanzt werden und wo sich diese befinden werden, wird noch in der Planung beantwortet. Ziel ist es, so viele Bäume wie möglich direkt auf dem Grundstück anzupflanzen. Jedoch werden nicht alle Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück Platz finden. Über die konkreten Planungen wird die WBM zu gegebener Zeit informieren.

Ist für das gesamte Areal ein stimmiges Reinigungs- und Pflegekonzept vorgesehen, das mehr als ein Hauswart inkl. Büro/Werkstatt für dieses Gebiet beinhaltet?

In gesamtheitlicher Betrachtung des Bestandsgebäudes und der Neubauten - insbesondere in Bezug auf die gemeinsamen Außenanlagen - wird es zu gegebener Zeit ein angepasstes Reinigungs- und Pflegekonzept geben, welches die neuen wie bestehenden Bereiche der Anliegerstraße, des Platzes, der ebenerdigen Grün- und Freiflächen sowie die begrünten Dachflächen einschließt. Ebenso wird die Erweiterung dieser Bereiche durch die Neubauten und die damit entstehenden Anforderungen an die Hausmeistertätigkeit Berücksichtigung finden. Für die regelmäßige Bewässerung der neuen Grünflächen werden Wasserzapfstellen installiert. Auch wird durch die geplanten Unterfluranlagen eine Verbesserung der Sauberkeit der Müllplätze angestrebt. Neue überdeckelte Mülleimer im Gebiet sollen zudem die Vermüllung des Grundstücks durch Krähen mindern. Weitere Hinweise nimmt auch weiterhin die zuständige Quartiersbetreuerin Ute Kalinowski entgegen.

Bei der Neugestaltung der Privatstraße, soll das Niveau der Fahrbahn auf Bordsteinhöhe der Gehwege aufgefüllt werden. Die Baumwurzeln haben den bisherigen Gehweg teilweise stark beschädigt. Eine Erhöhung der Gehwege ist nicht gegeben, das würde eine

Neugestaltung der Hauseingänge nach sich ziehen.

Die Neugestaltung zieht sich von der Fassade des Bestandsgebäude bis zur Fassade des Neubaus. Die bestehenden Anschlusshöhen an Gebäude und bleibenden Bestandsbäume werden dabei selbstverständlich berücksichtigt. Der Zugangsweg zum Eingang wird im Zuge dessen ebenfalls erneuert und das beschädigte Pflaster entfernt.

Welche Lösung gibt es, damit Club-Besucher*innen nicht in die Freiflächen der neuen Bebauung urinieren?

Anstelle des bestehenden nur dezent ausgeleuchteten Parkplatzes entsteht ein neues Gebäude mit belebter Erdgeschosszone, dessen Sockelbereich als Glasfassade ausgebildet ist. Durch die Innenraumbeleuchtung und die Beleuchtung der Hauszugänge bzw. der Straße, entsteht ein überschaubarer Raum. Somit entfallen versteckte Plätze, an denen von der Öffentlichkeit verborgene Aktivitäten stattfinden können.

Wird eine bessere Ausleuchtung des Bereiches (aber auch insgesamte Freiflächen) unter Berücksichtigung zunehmender Lichtverschmutzung geplant?

Ja. Vor allem unter dem Aspekt, dass sich einige Nachtlokale in unmittelbarer Nähe befinden, zielt das Beleuchtungskonzept darauf ab, eine angenehme Atmosphäre zu jeder Tages-, Nacht- und Jahreszeit zu generieren, in der sich niemand unwohl fühlt. Dementsprechend werden die Hauseingänge und auch die Anliegerstraße ausreichend beleuchtet sein. Neue Lichttechnologien erlauben das Licht so auszurichten, dass es nur dort hinfällt, wo es benötigt wird und ein zusätzliches Abstrahlen zu vermeiden und somit die Lichtverschmutzung auf ein Minimum zu reduzieren und gleichzeitig die Sicherheit vor Ort zu erhöhen.

Ist die Beibehaltung der bisherigen Fahrtrichtung in der Privatstraße möglich? WBM und Mieterbeirat haben durch das Anlegen von Sperrflächen vor den Hauseingängen, diese Möglichkeiten spürbar verbessert. Diese Maßnahme hat sich in den vergangenen

Jahren bestens bewährt.

Der im Rahmen des Freiraumworkshops diskutierte und von den Teilnehmer*innen vorgebrachte Vorschlag zur Beibehaltung der bisherigen Fahrtrichtung in der Anliegerstraße, wurde planerisch überprüft: Eine Umkehrung der Fahrtrichtung von Michaelkirchstraße zur Köpenicker Straße wäre aufgrund der Wendekreise der LKWs und Feuerwehrfahrzeuge nicht möglich, da ansonsten Bäume und barrierefreie Stellplätze entfallen müssten und die Feuerwehr dieser Planung nicht zustimmen würde. Die Fahrtrichtung wird daher - wie in der bisherigen Neubauplanung - von der Köpenicker Straße zur Michaelkirchstraße beibehalten.

Kann die Möglichkeit der Parkraumbewirtschaftung für die Privatstraße geprüft werden?

Eine Parkraumbewirtschaftung ist nur in Parkzonen im öffentlichen Straßenland möglich – nicht jedoch in Privatstraßen. In der gesamten Anliegerstraße wird ein Parkverbot gelten, das z.B. bei Großveranstaltungen der Clubs durchgesetzt werden kann. Ausgenommen von dem Parkverbot sind die neugeplanten barrierefreien Stellplätze nahe den Hauseingängen des Bestandsbaus.

Ist es möglich, einen durchgehenden Straßenstreifen vor dem Bestandsbau für die Feuerwehr anzulegen, der auch für Kurzzeitparker wie Rettungsdienste, Krankenfahrzeuge, Pflegedienste, Müllentsorgung, Handwerker und den Lieferverkehr sowie für Be- und

und Entladen oder den Fahrgastwechsel für Anwohner-Fahrzeuge genutzt werden?

Die Anliegerstraße wird keine Durchfahrtsstraße sein und lediglich die Zufahrt für die Müllabfuhr, den Lieferverkehr / Boten und für Rettungsdienste sowie zu barrierefreien Parkplätzen gewährleisten. Aufgrund des deutlich reduzierten PKW-Verkehrs sind daher aus momentaner Sicht Temposchwellen nicht notwendig

Wie wird die provisorische Müllentsorgung für die Anwohner*innen in der Bauzeit gewährleistet?

Für die Phase der bauvorbereitenden Maßnahmen und die ca. zweijährige Bauzeit der Hauptmaßnahme, wird es für die Mieter*innen unvermeidbar zu Einschränkungen im Quartier kommen. Selbstverständlich wird auch in dieser Zeit für eine dauerhafte und verlässliche Müllentsorgung gesorgt sein. Die Standorte zur Müllentsorgung sind noch in Planung. Die WBM  informiert hierüber, sobald mit den Ämtern abgestimmte Informationen hierzu vorliegen.

Kann für das Unterflur-Entsorgung sichergestellt werden, dass durch die begrenzten Einwurföffnungen, der Müll vor den Abwurfboxen abgestellt und dann durch Tiere wie Vögel und Ratten auf der Straße verteilt wird?

Die Unterflucontainer bieten mehr Platz als die bisherigen Container. Die großzügige Einwurföffnung befindet sich auf 1,10 m Höhe, wodurch auch schwerere Säcke einfacher entsorgt werden können als in die bisherigen Container. Die abgeschlossenen Container verhindern außerdem ein Verschleppen des Mülls durch Tiere oder Wind.

Gibt es die Möglichkeit einen Nachbarschaftsraum (z.B. im Zusammenhang mit dem Erinnerungsort Lilienthal) zu schaffen?

Im Rahmen der im Jahr 2021 stattgefundenen Workshops zum Thema Lilienthal-Erinnerungsort und Freiraumgestaltung u.a. unter Teilnahme des Bürgerverein Luisenstadt, der Betroffenenvertretung und Mieter*innen des Quartiers, wurde dieser Wunsch bereits diskutiert. Im Erdgeschoss des Flachbaus besteht demnach eine Möglichkeit zur Verknüpfung sozialer Angebote mit einer Gedenkstätte. Als Voraussetzung hierfür bemüht sich der Bürgerverein um die Einwerbung von Fördermitteln.

Visualisierung Köpenicker Straße

Steckbrief

Quartier Lilienthal

Lageplan Neubau Köpenicker Straße

Lageplan

Quartier Lilienthal

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